＜おことわり＞

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記事は一般的な内容であり、記事作成日以降の法律の改正は反映しておりません。個別の案件は弁護士にご相談ください。

サブリースとは大家から直接賃借するのではなく、その場所が不要となったテナントから残りのリース期間について場所を借り受けることです。テナントは賃借した場所の全部または一部分についてサブリースを行うことがあります。サブリースのテナントをサブテナントと言います。

サブリースには色々な問題があります。私共は最近サブリースの問題を二件ほど対応しました。一件は和解交渉で解決しましたが、もう一件は訴訟となりました。

一件目は、テナントであるお客様が廃業し、それに伴いリース契約も解除する必要が生じたので、オフィスの一部をサブリースしていたサブテナントにも立ち退きをお願いした件です。サブテナントはテナント側の都合で自分達も出て行かなければならないことに対し相当抵抗しましたが、最後には和解交渉に応じました。

二件目は逆に、リース期間が終わっているにもかかわらずサブテナントが立ち退かなかった件です。リース契約後の居座りに対しては違約料を払わなければなりませんが、その違約料の支払責任は一義的には居座ったサブテナントではなく転貸をしたテナントにあります。テナントである私共のお客様は話し合いで問題を解決しようと2ヶ月間交渉を続けましたが、最終的には賃貸期間後の占有継続、契約不履行、不法侵入のクレームをもってサブテナントに対する訴訟を起こしました。この件では、サブテナントは裁判官と審議を開始する前日に立ち退きに合意し、さらには大家とも交渉の結果、違約金は免除してもらうことで決着しました。しかしもし最後まで抵抗していたとすれば、法的に強制立ち退きを行うには数ヶ月がかかった可能性があります。

もしも貴社がオフィスの一部分を第三者にサブリースしようとお考えの場合には、リース期限に何がおこるか、もしも自分達が事業から撤退する場合何がおこるかについて考えておく必要があります。サブリースの際の契約には、この点が明記されてある必要があります。サブテナントの契約不履行があった場合に備えて、敷金や信用状(L/C)を求めることも検討されるべきでしょう。

最近会社を清算したり、清算をお考えになるお客様のご相談を受ける機会が増えてきています。そこで良く聞かれる清算後の債権・債務の問題について簡単にご紹介しましょう。ニューヨーク法においては、清算後でも会社は清算前に生じていた訴訟原因に基づいて訴えたり訴えられたりすることができます。つまり会社を清算したからといって会社に求められる権利回復の権利・義務は失われないということです。清算前に会社の取締役、執行役、株主が持っていたあらゆる債権と債務は消滅しないと言い換えることもできます。例えばあなたがある会社に対して契約上の債権を持っていたとすれば、その会社が清算された後でもその会社を訴えることができます。ただ清算後の取締役、執行役、株主の行為が清算会社に新たな債務を生じさせることはありません。

清算の決定を下した後で、全ての債権者と潜在的債権者を特定する必要があります。往々にして関係者は潜在的債権者について分析を怠る傾向がありますが、これは後日問題を生じる種になります。株主に配当を行う前に、既存及び潜在的債務に対して十分な引当金を積む必要があります。潜在的債権者とはコンタクトを取って問題を早急に解決することを検討すべきです。清算のプロセスについては明細を残しておき、清算会社の現金については別口座で管理しておくことが重要です。既存・潜在的債務に対する十分な引当がなされるまでは株主に対する配当は控えるべきです。判決による損害賠償金の支払いを清算会社から得られなかった債権者は、清算会社の残余資産を受け取ったり、残余資産を維持管理している元株主に支払いを求めることができます。子会社から何を受け取ったかについてしっかりした記録の無い会社は実際に受け取った額以上の金額を債権者から要求されるリスクがあります。

代替的な論争解決手段（Alternative Dispute Resolution）として調停という制度があります。調停とは法についての知識を持つ中立的立場の第三者が両者の論議を聞いて妥協点を引き出すものです。調停の費用は訴訟費用に比べれば極めて低く抑えられます。

論争の当事者は自分の弱点やリスクが見えず、両者が受け入れることが出来る合意点に達するための真摯な努力を怠る場合があります。時として関係者は感情的になってしまったり、和解をすれば自分の主義主張を曲げることになるという思い込みが激しい場合もあります。

調停人はこのような場合にも両者のケースの弱点やリスクを説明し、和解は敗退ではなく勝利と看做せるように導くことに長けています。裁判官と違い、調停者は証拠に関する様々な制限事項に縛られる必要はありません。調停により公判では得られない形での妥協を得る場合もあります。弁護士は調停人に提出する書類を準備し、この中で事実関係及び法的論議を展開するという重用な役割を果たします。

調停のためには論争の両者とも調停に参加する必要があります。そして調停案については一方が受け入れを拒否した場合には強制力はありません。しかし調停案が受け入れられなかったとしても、両者は自分達の立場がどのようなものであるかについての理解を高め、裁判によりどのような結果が期待できるのかについて知ることができるというメリットがあります。調停は両者の代表とその弁護士の出席の下、調停人の事務所にて行われることが一般的です。

最近では、コストの高い訴訟に替わる論争解決手段として調停を考えていらっしゃる方々も増えています。ニューヨークの裁判所では、裁判件数削減のため論争当事者達がまず調停のプロセスに参加することを求める場合もあります。

ビジネス・パートナーとの関係を構築する最初の段階から、我々弁護士は論争を避ける工夫をします。契約は論争の芽を摘み、論争がおきた際の解決方向を提示するものです。相手との問題が発生した場合に最初にすべきことは契約を読み返すことです。ただ時として両者の関係を規定した文書が無い場合もあります。またその後の両者の行動自体が契約関係を修正してしまうこともあります。したがって問題が発生した最初の段階で弁護士も絡めて事実把握を行うことは極めて重要なステップであり、これがその後の行動を規定するものになります。

契約上の権利と義務の十分な分析の後で、訴訟を開始すべきかどうかが判断されます。訴訟を開始する場合には勝訴の可能性とコスト、さらには相手がこれを防衛するためにどの程度のコストと時間をかける可能性があるかを分析しなければなりません。

訴えられた場合には、敗訴の可能性とコストを分析する必要があります。勝つ可能性が高い場合でも、そのための弁護士費用が和解金額より高くなるのであれば、ビジネスとして和解の判断を下す場合もあります。商業訴訟の和解はビジネス判断であり、感情的な判断であってはなりません。

訴える場合も訴えられる場合も、自分のケースの強みと弱みを理解することは極めて重要です。時として初期の段階で必要な行動を取らなかったが故により大きな損失を被る場合もあります。たとえば時効による権利の喪失などがこれに該当します。

さて、係争問題の解決は高くつくものでしょうか？次回は米国内、及び国際商取引におけるより安い代替的解決方法についてご紹介したいと思います。

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パートナーシップや非公開株式会社において、過半数株主が自己の立場を乱用した場合に、少数株主にはどのような権利があるのでしょうか？

少数株主には会社の方向性をコントロールする力は無いように思われるかもしれません。しかし米国法では、過半数株主が少数株主の権利を不当に毀損させるような行動を取った場合には、少数株主の権利は守られることになっています。

まず、たとえ小さな組織でも、株主が複数いる場合には、全ての主要な決定は全株主により決定されるべきであり、その決定は法に準拠して文書化されていなければなりません。組織に大きな影響を与えるような重要な取引に関する決定が下される前に（このような重要な取引の例としては会社の主要資産の売却、廃業、他社との合併などがあります）、このような取引に関する重要な事実は全ての株主に開示されなければなりません。もし議論があれば、その行動は独立した第三者のコンサルタント、例えば会計士や弁護士に評価されなければなりません。そして最終的な決定はこれらのコンサルタントのアドバイスを踏まえてなされる必要があります。過半数株主は、自分が過半数を握っているからと言って、これらのプロセスを無視して自分勝手な行動を取ることは許されません。

もしも少数株主として不当な扱いを受けた、または過半数株主/少数株主との交渉が暗礁に乗り上げたような場合には、弁護士と相談して問題解決を図ることが必要でしょう。また、貴方が過半数株主であろうと少数株主であろうと、このような取引に関する全ての話し合いの経緯を文書にしておくことは重要です。

不況の影響で、商業用賃貸についても賃料未払いで問題になるケースが出てきました。会社のダウンサイジングのために、元のオフィスを他に転貸（サブリース）して、自分達は小さな別のオフィスに移転したものの、転貸した先（サブテナント）が賃料を支払わないといった状況も生じています。サブリースの場合には元のテナントは転貸後も家主への賃料支払い義務を負い続けますので、この会社は旧オフィスと新オフィスの2重の賃料を負担しなければならなくなります。

さて、商業施設のテナント、またはサブテナントが家賃を支払わなかった場合、家主側は何ができるでしょうか？賃料未払いの場合、家主・テナント間の問題を取り扱う裁判所に提訴することで迅速な解決が図られます。裁判所の公聴会の日取りは直ぐ決まります。

時としてテナント/サブテナントは未払いには正当な理由があるとして、疎明を試みる場合があります。例えば建物に大きな修理が必要な場合に大家が修理を怠った、等の抗弁が考えられるでしょう。しかし商業用賃貸物件の場合には賃料未払いに関する抗弁は非常に難しいのが一般的です。一般的には裁判官が賃料支払いのスケジュールを提示し、未払いのテナント/サブテナントが弁護士費用をはじめとした諸経費の支払を命じられる場合もあります。

もしもテナント/サブテナントがリースを放棄して出て行った場合、家主には新しい借り手を捜す義務はありません。賃料未払いのテナントは、たとえリースを放棄する形でリース期限前に退去したとしても、契約上のリース期間が終了するまでの賃料については支払いの義務があります。

（この記事は週刊NY生活2008年12月20日号に掲載されました）

貴社がウェブ会社や個人とコンタクトを取り、デザインを決めて支払いをして自社ウェブサイトを立ち上げたからといって、貴社がデザインの所有者になった訳ではないのです。デザインに対する著作権を得なければ、貴社はこのデザインを使用するライセンスを得ているだけで、そのデザインを他のウェブサイトに使用することも、デザインをロゴとして使用することも、これを自社パンフレットに使用することもできません。デザインの所有者はデザイナーであり、全く同じデザインを他の企業のために使う権利も有しています。

米国ではデザインを作成した段階で、作成者は自らの作品に対する著作権を有することになります。登記は作品が造られた時期の証明になるものですが、著作権の登記をもって権利が発生する訳ではありません。

ウェブサイトに対する著作権を得るには(i)ウェブ作成業務を依頼する際、雇用による業務（work for hire）として依頼する、(ii)作品が完成した段階で著作権を持つ人から譲渡を受ける、の２つの方法があります。

譲渡においては、アーチスト/ウェブデザイン会社はデザインの著作権をある一定期間譲渡します。雇用による業務として依頼した場合にはこのような期限的制限はありません。

Web会社に作成の依頼をした場合には、その会社がその作品に対して持つ権利について理解する必要があります。Web会社がフリーランサーに下請けに出していた場合、下請けの仕事に対してWeb会社は著作権を有しません。Web会社とデザイナーとの関係については確認しておいた方が良いでしょう。

アーチスト/Web会社がデザインに対する著作権を持っているかどうかをWeb会社に確認し、その保証を取ることは大切です。米国では著作権について厳密な責任が問われますので、他人が著作権を持つデザインを知らずに許可無く使用すれば、使用者はその責任を問われます。アーチスト/Web会社から保証を取ったとしても実際の著作権所有者に対する責任を逃れることはできませんが、損害金を支払わざるを得ない場合、その責任の所在を明確にすることができます。

ニューヨーク市とニューヨーク州は共に製造業から不動産まで新規投資に対して様々な減税プログラムを提供しています。ニューヨーク市と州は外部からの投資を奨励しており、このために税金を安くしたり補助金を出したりすることで投資環境の改善を図っています。ニューヨークに進出する事業家にとってもこれらの優遇措置を使わない手はありません。

ニューヨーク市には工業・商業用不動産投資に対するインセンテイブ・プログラムがあります。このプログラムは市の特定地区における新築/増築が行われた場合、該当部分の固定資産税を12年から15年にわたり免除するものです。また別のプログラムは特定区域においてビジネス向けにはじめて賃貸された物件及び事業を拡大して賃貸を更改したり拡大した物件の固定資産税を減額します。市はまた特定区域における1ユニットから4ユニットまでの住宅の開発案件について減税プログラムを提供しています。

州のプログラムには、①特定区域においてフルタイムまたはそれに準じた雇用を生み出した企業に関する賃金にかかる税金の控除措置、②特定区域において製造業、プロセシング、アセンブリー、汚水浄化装置、空気浄化装置、研究機関、ファイナンス関連会社などで使われる機材に投資をした会社に対する投資税額控除、③個人または企業の納税者が特定地域における事業または認定されたコミュニテイー開発プロジェクトに対して行った寄付に対する投資控除、④ニューヨーク州売上税還付、⑤特定地域における新雇用の創出、賃金、ベネフィット、投資額に応じて決められる不動産税控除などがあります。

また、優遇措置とは違いますが、固定資産評価額については、査定額をただそのまま受け入れるだけでなく、然るべき手続きで反論することにより減額することが可能です。

クレームとは法律上は裁判によって権利や資格を要求する権利を意味します（「権利の請求権」または場合により「債権」と訳されることもあります）。例えば貴社の納入業者が5万ドル相当の原料を2週 間以内で配達することを約束しながらこれを怠り、その結果貴社がお客様との約束を果たせなかったとすれば貴社は収益機会を逸したことになります。この場合 貴社は納入業者が事業に与えた損害に対してクレームを持つことになります。さて、もしこのクレームに基づいて訴訟を開始するとすれば、最初に時効の問題を クリアする必要があります。時効期限はクレームが発生した原因が生じた時から計算されます。上記の例では、契約違反のクレームに対して納入業者が原料を配 達してから6年内に訴訟を開始しなければ時効になります。

契約違反の時効は6年、交通事故等の人身的損害は3年（但し医療過誤の場合は2年半）、動産を相手から取り返すには3年、破損した資産を修復するには3年、文書または口頭による名誉毀損は1年です。ただ詐欺などの場合、当初はクレームの存在自体がわからない場合もあります。この場合はクレームの存在に気づいた時、もしくはクレームを発見できたであろうと合理的に判断される時からの期間が対象となります。たとえば誰かが名画の偽物を貴方に売りつけ、貴方は10年間これが偽物とは知らなかったとしましょう。詐欺の時効期限は6年となっていますが、この場合には、貴方は購入してから10年間詐欺を発見しなかった訳ですから、詐欺を発見してから2年が時効期限となります。時効期限を守ることは極めて重要で、時効のハードルを越えることは殆ど不可能と言えます。

誰かに対してクレームを持っているとしたら、時期を逸しないうちに行動する必要があります。貴方の有する権利を喪失しないうちに弁護士に相談することをお勧めします。

This Article is Copyrighted to Law Office of Florence Rostami.