不況の影響で、商業用賃貸についても賃料未払いで問題になるケースが出てきました。会社のダウンサイジングのために、元のオフィスを他に転貸（サブリース）して、自分達は小さな別のオフィスに移転したものの、転貸した先（サブテナント）が賃料を支払わないといった状況も生じています。サブリースの場合には元のテナントは転貸後も家主への賃料支払い義務を負い続けますので、この会社は旧オフィスと新オフィスの2重の賃料を負担しなければならなくなります。

さて、商業施設のテナント、またはサブテナントが家賃を支払わなかった場合、家主側は何ができるでしょうか？賃料未払いの場合、家主・テナント間の問題を取り扱う裁判所に提訴することで迅速な解決が図られます。裁判所の公聴会の日取りは直ぐ決まります。

時としてテナント/サブテナントは未払いには正当な理由があるとして、疎明を試みる場合があります。例えば建物に大きな修理が必要な場合に大家が修理を怠った、等の抗弁が考えられるでしょう。しかし商業用賃貸物件の場合には賃料未払いに関する抗弁は非常に難しいのが一般的です。一般的には裁判官が賃料支払いのスケジュールを提示し、未払いのテナント/サブテナントが弁護士費用をはじめとした諸経費の支払を命じられる場合もあります。

もしもテナント/サブテナントがリースを放棄して出て行った場合、家主には新しい借り手を捜す義務はありません。賃料未払いのテナントは、たとえリースを放棄する形でリース期限前に退去したとしても、契約上のリース期間が終了するまでの賃料については支払いの義務があります。

フローレンス・ロスタミ
弁護士

フローレンス・ロスタミ法律事務所創立者。米国進出の日系企業に日本語で法律相談を行う。